A adjudicação extrajudicial é um procedimento que pode ser utilizado quando o promitente vendedor não cumpre com as obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda, em especial, a transferência da propriedade do imóvel.
Nesse caso, o comprador pode requerer a adjudicação do imóvel, ou seja, a transferência da propriedade para seu nome, desde que cumpra com as obrigações previstas no contrato.
Previsto na lei 14.382/2022, de 27 de junho de 2022, que institui a possibilidade da regularização imobiliária via adjudicação compulsória extrajudicial, o procedimento deverá ser realizado junto ao cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, ou seja, aquele em que o imóvel está devidamente registrado e possui um número de matrícula.
O pedido pode ser feito pelo promitente comprador, seus sucessores ou algum cessionário, caso os direitos do compromisso de compra e vendas tenham sidos cedidos a terceiros.
Importante salientar que antes de a lei 14.382/22 ser sancionada, para obtenção do registro do imóvel, era necessário que o proprietário ajuizasse uma ação perante a justiça para conseguir a efetivação da transferência.
De se salientar que para realizar a adjudicação extrajudicial, é necessário que o comprador apresente os documentos exigidos ao Cartório do Registro de Imóveis (RGI), sendo que os principais são:
(1) Contrato de promessa de compra e venda registrado no RGI;
(2) Certidões negativas dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
(3) Notificação extrajudicial ao promitente vendedor, comprovando que o mesmo não cumpriu com as obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda;
(4) Comprovante de pagamento do preço do imóvel;
O pedido de adjudicação extrajudicial pode ser formulado após 15 dias do recebimento da notificação pelo promitente vendedor
Caso o promitente vendedor não seja localizado, o Cartório de Títulos e Documentos pode certificar o fato.
É importante ressaltar que a assistência de um advogado é obrigatória para a realização da adjudicação extrajudicial
Além disso, é recomendável que o comprador verifique se o imóvel está livre de ônus e se há outras pendências que possam impedir a transferência da propriedade.
Assim sendo, a adjudicação extrajudicial é um procedimento que pode ser utilizado para garantir a transferência da propriedade de um imóvel de forma mais rápida e segura, sendo uma importante inovação legislativa que, fundada no princípio da função social da propriedade, contribuirá para agilizar os procedimentos e evitar a judicialização dos conflitos.
Paulo Teodoro – Advogados Associados